Perspectives immobilières européennes 2025 : êtes-vous prêts pour la reprise ?

Irène Fossé, Directrice, Recherche et Stratégie chez AEW Europe

Quelles sont les tendances clés qui devraient affecter les marchés immobiliers européens en 2025 ?

Les perspectives se sont améliorées depuis le début de l'année. Nous constatons une stabilisation des taux de rendement immobiliers et des valeurs. C'est vraiment un signe positif puisque ça montre que la période d'ajustement des valeurs touche à sa fin. Et nous identifions trois raisons d'être positif pour l'année prochaine.

Premièrement, la baisse de l'inflation a été plus rapide qu'attendue, donc les banques centrales ont déjà commencé leurs baisses de taux directeurs et devraient continuer en première moitié de l'année prochaine. Ce qui va être évidemment très favorable à l'évolution des taux immobiliers.

La deuxième raison d'être positif, c'est les fondamentaux des marchés qui demeurent bons, avec des taux de vacance qui sont bas et des loyers qui sont toujours orientés à la hausse. Le secteur des bureaux, lui, continue d'être pénalisé par un taux de vacance plus élevé. Mais nous pensons que ce taux de vacance va atteindre un point haut en fin d'année et va être orienté à la baisse avec un petit peu plus de demandes et surtout moins d'offres neuves attendues au cours des prochaines années.

La troisième raison d'être positif, ce sont les conditions de financement qui se sont nettement assouplies depuis ces dernières années, avec des coûts d'emprunt qui ont baissé.

Quels secteurs sont les plus susceptibles de présenter des opportunités attractives en 2025 ?

Les bureaux situés dans les meilleures localisations nous apparaissent comme le secteur le plus attractif aujourd'hui. Alors j'insiste sur la localisation, puisque c'est un secteur de plus en plus polarisé avec le développement du télétravail. Donc les entreprises choisissent les localisations les plus centrales, les plus accessibles. Et donc, les bureaux situés dans des zones plus secondaires souffrent bien davantage que les meilleures localisations.

On peut également citer le secteur de la logistique qui continue de bénéficier d'une bonne dynamique de marché avec des taux de vacance très bas.

Et en termes de localisation, les marchés qui nous paraissent les plus attractifs aujourd'hui, ce sont les marchés français, les marchés du Benelux et en particulier les Pays-Bas, et les marchés du Royaume-Uni qui continuent de surperformer la moyenne européenne.

Quels risques ou défis pourraient influer sur les marchés immobiliers européens en 2025 ?

Les investisseurs restent attentifs à l'atterrissage des valeurs et ne sont pas tous prêts à investir de nouveau pour bénéficier de la reprise des marchés immobiliers en Europe. À court terme, il y a évidemment des risques et des incertitudes autour des mesures que va prendre le nouveau gouvernement aux Etats-Unis, notamment en termes d'impact sur la croissance économique et sur l'inflation. Et cela pourrait évidemment ralentir ou limiter l'ampleur de la reprise sur les marchés immobiliers en Europe.

Mais nous pensons que la liquidité va s'améliorer l'année prochaine. Beaucoup vont vouloir bénéficier de cette reprise cyclique des valeurs et nous prévoyons une augmentation des volumes investis en immobilier en Europe. Donc vers 200 milliards d'euros investis en 2025, après 170 milliards investis cette année.

A l'inverse, si les risques géopolitiques diminuent, cela sera évidemment favorable à la croissance et à l'inflation.