世界中の投資家は、長年、複数のアセットクラスから構成されるポートフォリオに米国コア不動産投資のリターン特性を組み込むことを目指してきました。私たちは、競争力のあるリスク調整後リターン、他のアセットクラスとの低い相関性、高い現在の利回り、および長期的な実質価格上昇を通じたインフレヘッジとしての性質といった点から、米国コア不動産投資のポートフォリオ属性は十分に裏付けられていると考えています。2022年から2023年にかけての米国金利政策の劇的な変化を受けて、米国コア不動産は大幅に再評価され、投資家にとって近年にはない、より魅力的なエントリー・ポイントとなっている可能性があります。これまでのところ、機関投資家が保有する不動産の平均キャップ・レートは、過去10年間で最高水準に達しています。

米国商業不動産の平均利回りは2015年以来の最高水準

出所：NCREIF Property Index（NPI）、2025年第1四半期時点
上記は過去の運用実績であり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

コア不動産投資とは？

コア不動産とは、一般的に、高品質で立地条件が良く、安定したインカム収入をもたらす物件を指し、良好な賃貸借契約によると持続的な収入源を有しているものです。このセグメントは、20兆ドルを超える米国商業用不動産市場の中では、最大規模で流動性も最も高く、機関投資家が所有する構成要素です¹。歴史的に、コアポートフォリオ部分は大型のトロフィー案件であるオフィスやショッピングモールといった資産に偏重していましたが、過去10年間、特にコロナ禍を経て、典型的なコアポートフォリオの構成は大幅に変化しました。AEWは、不動産はテナントのニーズを満たすために存在すると考えています。人々の生活、働き方、余暇の過ごし方が変化するにつれ、特定の不動産や不動産タイプの重要性も変化しています。現在、米国コアファンド市場では、インダストリアル（物流）が最大のカテゴリーを占めている一方、オフィスと商業施設の重要性は低下しています。さらに、これらのグループ内のサブカテゴリーや、伝統的な4大セクター以外の新たなカテゴリーも、コア投資戦略では割合を拡大し続けています。例えば、NCREIFは、広く利用されているパフォーマンス指数における不動産の分類を拡大し、セルフストレージと高齢者向け住宅を独立した不動産セクターとして追加するとともに、「サブ不動産タイプ」の定義を医療オフィスやライフサイエンスなど多様な分野に拡大しました²。今後、コアポートフォリオ内の不動産の分類はさらに拡大していくものと予想されます。

コア不動産投資家は、リターンの大部分を現在のインカム利回りから得るものと期待しており、将来の不動産価格上昇への依存度ははるかに低いものがあります。過去20～30年間において、コア不動産投資のトータル・リターンの約75%はインカムから、25%は不動産価格の上昇から得られています。さらに、ほとんどのコア不動産投資戦略では、期待リターン達成のために、大きな財務レバレッジを活用していません。例えば、2025年6月現在、米国ODCEファンド³の全体的なレバレッジ比率は27%を少し下回る水準です。

米国コア分散型オープンエンド・エクイティ（ODCE）ユニバースの不動産タイプ構成

凡例：住宅、インダストリアル、オフィス、商業施設、その他
出所：NCREIF、2025年第1四半期時点

コア不動産リターン – インカム・リターンの割合

凡例：インカム・リターン、キャピタル・リターン、トータル・リターン、トータル・リターンに占めるインカム・リターンの割合
出所：NCREIF、2025年第1四半期時点。
上記は過去の運用実績であり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

プライベート不動産の直接投資は、複数のアセットクラスから構成される・ポートフォリオに大きな分散効果をもたらしています。過去10年間のNFI-ODCE指数では、株式や債券の広範なインデックスとトータル・リターンでマイナスの相関であることを示しています。

四半期別トータル・リターンの相関 （2015年6月～2025年3月）

出所：NCREIF、Factset。
上記は過去の運用実績であり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。

インフレ対策

数多くの研究から、コア不動産が部分的なインフレヘッジ特性を有することが示されています。インフレ率が高い期間に、建設コストの上昇と連動して再調達価格が上昇し、既存不動産の価値が上昇するものとされています。データは高インフレ期あるいはデフレ期にコア不動産の価格上昇（または下落）とインフレとの間に強い関係があることを明確に示しています。

消費者物価指数（CPI）とODCE資本価値指数（ODCE Capital Value Index）の対前年変化（1978年～2024年）

縦軸：不動産価格の上昇率（％）
横軸：消費者物価指数の上昇率（％）
出所：NCREIF、米労働統計局（BLS）

結論

コア不動産は、安定的且つ成長性のあるインカム、他の資産クラスとの分散効果、部分的なインフレヘッジなど、多くの魅力的なメリットを投資家に提供するものであり、複数のアセットクラスから構成されるポートフォリオにおいて、明確で実証可能な役割を果たしています。コア不動産は、過去2年間の金利の変化に連動して、価格調整が行われました。2025年6月現在、当セクターは次のバリュエーション上昇サイクルの初期段階にあり、エントリー・ポイントは過去数年で最も魅力的な水準にあると考えています。不動産は最終的にテナントのニーズを満たすために存在し、不動産の健全性は、テナント、そしてさらに広く経済の健全性に依存します。テナントが不動産を利用し体験する方法は、社会、経済、人口動態の大きな変化と共に変化し、投資可能なコア不動産のユニバースもそれに応じて変化します。現在のコア不動産市場は、これまで以上に多様でダイナミックであり、その結果、よりレジリエントな構造となっており、この進化が経済を形作るより広範な要因とともに継続すると確信しています。