Actifs privés : entre risques, résilience et opportunités

Actifs privés : entre risques, résilience et opportunités

Le contexte économique demeure marqué par des incertitudes géopolitiques persistantes, récemment ravivées par les tensions au Moyen-Orient et leurs effets sur les prix de l'énergie, dans un environnement où les chaînes de valeur continuent de se reconfigurer. La pause des banques centrales dans le cycle d'assouplissement, face aux risques inflationnistes, entretient une volatilité accrue et une aversion au risque plus marquée.

Le capital investissement évolue dans un environnement contrasté, marqué par une reprise progressive mais inégale. Après un rebond en 2025, le début d'année 2026 a illustré la sensibilité du marché aux chocs exogènes, avec un ralentissement des transactions et des levées de fonds toujours difficiles. Les valorisations restent élevées mais plus différenciées, et la création de valeur repose davantage sur la performance opérationnelle. Les conditions de sortie s'améliorent progressivement, tandis que le marché secondaire s'impose comme un levier clé de liquidité. Le capital-risque reste concentré sur des thématiques structurelles telles que l'IA, la transition énergétique et les sciences de la vie.

Le crédit privé, bien que toujours attractif en termes de rendement, évolue dans un environnement plus incertain. La hausse des taux soutient le portage mais s'accompagne d'une dégradation de certains indicateurs de risque. Les tensions observées aux États-Unis et les interrogations sur la liquidité de certains véhicules ont ravivé les inquiétudes. À l'inverse, le marché européen apparaît plus résilient, porté par une base d'investisseurs plus stable, mais la sélectivité reste essentielle dans un contexte de dispersion accrue.

Les valorisations des infrastructures se sont stabilisées et demeurent en ligne avec leurs moyennes historiques. La classe d'actifs bénéficie de dynamiques structurelles favorables, notamment liées à la transition énergétique et aux infrastructures numériques. Le segment mid-market offre des points d'entrée attractifs, tandis que la dette infrastructure conserve un profil rendement/risque solide.

Le marché immobilier montre des signes précoces de reprise, avec un redémarrage progressif de l'activité transactionnelle. Cette amélioration reste fragile et étroitement liée à l'évolution des taux d'intérêt. Les dynamiques demeurent contrastées selon les segments : la santé, le résidentiel spécialisé et les data centers continuent de bénéficier de solides moteurs structurels, tandis que l'hôtellerie se stabilise et que la dynamique du commerce de détail ralentit après son récent rebond. La logistique fait face à un affaiblissement de ses fondamentaux, tandis que le secteur des bureaux retrouve des couleurs après les années post-COVID.

Capital-investissement

Le marché du private equity traverse une reprise progressive mais inégale, avec des divergences marquées entre la levée de fonds, l'activité d'investissement et les dynamiques de sortie. Le PE européen a entamé l'année 2026 avec une forte dynamique, rapidement perturbée par le conflit iranien à la fin du premier trimestre. La valeur des transactions a reculé fortement sur le trimestre ainsi que le nombre d'opérations. La hausse des prix de l'énergie, liée aux tensions dans le détroit d'Ormuz, a ravivé les risques d'inflation et conduit les banques centrales à marquer une pause, orientant les marchés vers une aversion au risque malgré un second semestre 2025 solide.

La levée de fonds reste difficile marquant une deuxième année consécutive de faibles volumes. Les capitaux continuent de se concentrer sur les gérants les plus importants et les mieux établis, tandis que les délais de levée se sont fortement allongés. À l'inverse, l'activité d'investissement et de sorties a rebondi en 2025. La valeur des transactions en private equity à l'échelle mondiale est ressortie parmi les niveaux les plus élevés jamais observés et la valeur des sorties a rebondi, soutenue par la réouverture des marchés d'introduction en bourse et une nette hausse des volumes de cession, notamment sur les grandes capitalisations. Toutefois, malgré ce rebond, les distributions aux investisseurs restent en dessous des niveaux historiques et un volume significatif d'entreprises en portefeuille demeure invendu, reflétant une normalisation plus lente des conditions de liquidité.

Les dynamiques de valorisation continuent de s'ajuster à un environnement de taux d'intérêt plus élevés. Les multiples d'entrée se sont légèrement redressés, avec des multiples d'acquisition médian en buyout autour de 11,8x l'EBITDA en 2025 (source McKinsey – Global Private Markets Report 2026), en hausse par rapport à 2024 mais nécessitant toujours une performance opérationnelle plus élevée. À la sortie, les actifs du premier quartile continuent de se négocier à des niveaux historiquement élevés, tandis que la dispersion des valorisations s'accentue. Sur le segment mid-market européen, la pression sur les valorisations demeure plus marquée. L'indice Argos a reculé autour de 8,3x l'EBITDA au quatrième trimestre 2025, son plus bas niveau depuis plus d'une décennie, sous l'effet de taux d'intérêt durablement élevés, de conditions de financement plus strictes et d'une incertitude macroéconomique accrue.

L'environnement est désormais structurellement plus exigeant : la création de valeur repose de plus en plus sur la performance opérationnelle plutôt que sur l'effet de levier financier, et la discipline en matière d'endettement reste essentielle. Le contexte actuel favorise les actifs de qualité, ainsi que les entreprises disposant d'un fort pouvoir de fixation des prix. Dans ce cadre, les sponsors performants sont ceux capables de combiner discipline d'investissement et création de valeur active, notamment via des améliorations opérationnelles et des initiatives de transformation digitale. Parallèlement, le marché secondaire continue de se développer à un fort rythme, porté par les besoins de liquidité et le rééquilibrage des portefeuilles, devenant un pilier de plus en plus central de l'écosystème du private equity.

Par stratégie, le buyout reste dominant, soutenus par une demande continue sur le mid-market, tandis que le capital-risque se concentre de plus en plus sur des thématiques de forte croissance telles que l'intelligence artificielle, la transition énergétique et climatique et les sciences de la vie, traduisant un environnement d'investissement plus sélectif et orienté vers l'innovation. Les opérations de secondaires s'imposent quant à elles comme un pilier structurel du marché, davantage portées par des besoins de gestion de la liquidité que par des opportunités d'arbitrage, dans un contexte de sortie contraint depuis plusieurs trimestres.

Dette privée

Le crédit privé demeure une alternative attractive aux marchés des obligations cotées d'entreprises, offrant une prime d'illiquidité conséquente. La dynamique de taux orientée à la hausse et motivée par le blocage du détroit d'Ormuz, malgré la perspective de dégradation de la croissance globale, peut permettre un surcroît de performance aux investisseurs, le gisement étant principalement à taux variable. Les prêteurs bancaires traditionnels restent limités sur leurs capacités de financement direct, laissant plus de place aux acteurs privés pour financer les entreprises. Cependant, le boom du crédit privé (encours de 2.200 milliards USD à l'échelle mondiale, contre seulement 100 milliards USD en 2010, sources : Bank for International Settlements 2025 et FMI 2024) a suscité l'inquiétude de l'administration Américaine, compte tenu d'un système bancaire réglementé considéré comme trop contraint, et pourrait entraîner des assouplissements réglementaires comme présentés par le Secrétaire au Trésor en décembre.

Bien que la stratégie de Direct Lending soit demeurée en tête des allocations de dette privée en 2025, on constate un regain d'intérêt pour des stratégies plus opportunistes et plus risquées, telles que les stratégies Distressed et Specialty finance (comme les stratégies d'Asset-backed Financing). L'activité de levée de fonds en 2025 est restée dynamique avec une 7ème année de collecte au-delà de 200milliards d'USD/an. Les valorisations sont à des niveaux proches de leurs sommets. A l'instar des obligations cotées, les spreads se sont resserrés mais les rendements restent élevés.

L'année 2026 a néanmoins démarré sur une perspective moins favorable pour la classe d'actifs avec un ralentissement des levées de fonds. Les défauts observés principalement aux US sur des émetteurs spécifiques (cas de fraudes présumées depuis l'automne et plus récemment des dossiers de restructuration avec prise de contrôle des créanciers) combinés à des inquiétudes sur la robustesse du secteur des logiciels Saas (largement représentés dans les portefeuilles) dans une perspective de disruption par l'IA ont entraîné de fortes demandes de rachats trimestrielles sur les véhicules Retail aux US (BDC) qui ont activé leurs gates trimestriels, questionnant la capacité des GPs à assurer la liquidité suffisante et réactivant le spectre de la crise des Subprimes de 2008. Nous partageons l'analyse publiée fin mai par la BCE concluant que le Crédit Privé n'est pas systémique à ce stade, car largement dominé par des investisseurs institutionnels engagés dans une démarche de capital patient, moins sensibles à la nervosité alimentée par les médias depuis plusieurs mois sur la classe d'actifs. L'exposition dans les bilans demeure mesurée (autour de 5%, EIOPA 2024) et les valorisations n'ont pas subi de dégradations massives, la qualité de crédit du gisement demeurant correcte.

La détérioration d'indicateurs avancés de risque (taux de bris de covenant sur le marché américain à 3.1% au Q1, source : Lincoln Lens - Private Market Intelligence, et ajout de clauses de capitalisation d'intérêts en cours de vie des prêts) sur le gisement du crédit privé, atténué par des taux de recouvrement historiques élevés, a malgré tout tempéré nos attentes sur la classe d'actifs en 2026.

Géographiquement, nous préférons les fonds et émetteurs européens à leurs homologues américains. Maintenir la sélectivité entre les secteurs (en privilégiant un bon niveau de diversification sectorielle) et les structures (avec une préférence pour les tranches les plus Senior / et les deals présentant des covenants robustes), et sélectionner des GPs très axés sur l'analyse crédit nous semblent indispensables pour la préservation du capital dans un environnement où la dispersion des performances devrait s'accroître significativement.

Infrastructure

La levée de capitaux en infrastructure a atteint des niveaux records en 2025, reflétant une demande soutenue pour des actifs défensifs et résilients à l'inflation. Environ 300 milliards de $ ont été levés en 2025 et la dynamique des levées de fonds pourrait continuer de s'accentuer en 2026, les investisseurs poursuivant l'augmentation de leurs allocations aux infrastructures dans leur portefeuille global. L'investissement continue d'augmenter : en 2025 il a dépassé les 1500 milliards de $ (Infrastructure Investor, Q1 2026). Il est soutenu à la fois par les priorités politiques et les tendances structurelles. Alors que le cloud computing et l'IA accélèrent la construction des data centers, l'infrastructure numérique demeure le joyau au sein du Private Infrastructure.

L'Amérique du Nord a été le principal bénéficiaire de cette dynamique favorable, enregistrant une augmentation de 50 % en glissement annuel des investissements en 2025, passant de 400 à 600 milliards de $, et l'infrastructure numérique représente 26 % du flux total de transactions (CBRE, Q1 2026). L'énergie est également un contributeur significatif à l'activité des transactions. Enfin, l'Europe continue de dominer le flux mondial de transactions dans les énergies renouvelables, tandis que l'Amérique du Nord reste à l'avant-garde de l'activité dans les Télécommunications (Preqin, 2025).

Après avoir atteint un pic en 2022, les multiples de transaction pour les valorisations d'infrastructure privée se sont stabilisés autour de leur moyenne historique. La valorisation du mid-market demeure attractive. Ce segment de marché évolue dans un environnement de déploiement moins concurrentiel que celui des large-caps, permettant d'acquérir des actifs à des niveaux de valorisation relativement plus bas. La dette infrastructure demeure attractive tant en termes de rendement que de risque grâce à de faibles taux de défaut et de forts taux de recouvrement.

Immobilier

Le marché immobilier a confirmé sa résilience avec le meilleur premier trimestre depuis cinq ans en termes de volume de transactions. En Europe, le volume des transactions a progressé de 13 % sur douze mois pour atteindre 52,6 milliards d'euros au Q1 2026 (selon CBRE Research), signalant un retour de l'appétit des investisseurs. Cette amélioration demeure toutefois fragile et reste fortement conditionnée par l'évolution des taux d'intérêt.

Cette reprise des transactions est largement portée par deux marchés clés : l'Espagne, qui bénéficie d'un resserrement des spreads de crédit et les Pays- Bas, où le marché offre des conditions favorables. Dans les emplacements prime, la plupart des sous-marchés connaissent une rareté qui pousse les loyers à la hausse. Les différentes classes d'actifs au sein de ce segment ont toutefois affiché des trajectoires contrastées. Le secteur de la santé européen s'impose encore comme le principal moteur de croissance porté par des fondamentaux défensifs (taux d'occupation élevés, baux longs, indexation des loyers), de la pression démographique et du vieillissement de la population.

Les segments hôtelier et résidentiel (en particulier les résidences étudiantes et seniors) ont chacun enregistré une hausse de 13 % des volumes. La dynamique du secteur résidentiel est portée par un déséquilibre entre l'offre et la demande qui maintient la pression sur les prix et la hausse des loyers.

Quant au secteur de l'hôtellerie, il se stabilise avec des investisseurs préférant les hôtels prime des segments de luxe. Le RevPar augmentant plus rapidement que le taux d'occupation, la performance semble plus tirée par les prix que par le remplissage.

Le retail, malgré son rebond à la fin 2025, voit son momentum ralentir avec des investissements qui se stabilisent. Cependant, ses fondamentaux restent solides, avec une activité locative stable, une expansion des ouvertures de magasins et une bonne lisibilité des tendances de consommation.

A l'inverse, les Data Centers montrent toujours une très bonne dynamique notamment due au développement massif de l'IA et au fort déséquilibre entre l'offre et la demande persistant et qui pourrait faire baisser le taux de vacance dans les prochains mois.

Le segment des bureaux reste l'un des secteurs les plus dynamiques, avec des loyers prime qui continuent de progresser et une absorption nette positive pour le 4ème trimestre consécutif au niveau global, tirée par l'Asie Pacifique. Le marché retrouve son équilibre après les années post-COVID même si l'on ne constate pas de retour massif aux bureaux en Europe, avec des taux de vacances encore élevés mais qui pourraient descendre en dessous de 7% d'ici 2030 d'après CBRE.

Le secteur logistique voit ses fondamentaux s'affaiblir avec des taux de vacance en hausse et une baisse de la confiance des investisseurs étant donné le contexte actuel.