Les investisseurs du monde entier cherchent depuis longtemps à ajouter les caractéristiques de rendement des investissements immobiliers de base aux États-Unis à leurs portefeuilles multi-actifs. Nous pensons que les attributs des portefeuilles d'investissements immobiliers de base aux États-Unis ont été bien documentés : rendements ajustés au risque compétitifs, faible corrélation avec les autres classes d'actifs, rendement actuel élevé et tendance à servir de couverture contre l'inflation grâce à une appréciation réelle des prix à long terme. En réponse au changement radical de la politique américaine en matière de taux d'intérêt en 2022 et 2023, les prix de l'immobilier américain de base ont considérablement baissé et pourraient désormais constituer un point d'entrée plus attractif pour les investisseurs que ces dernières années. À ce jour, le rendement moyen d'un bien immobilier détenu par un investisseur institutionnel est à son plus haut niveau depuis dix ans.

Le rendement moyen des biens immobiliers commerciaux aux États-Unis atteint son plus haut niveau depuis 2015.

Source : Indice immobilier NCREIF (NPI), au premier trimestre 2025

Qu'est-ce que l'investissement immobilier de base?

L'immobilier core désigne généralement des biens immobiliers de grande qualité, bien situés, générateurs de revenus, avec des loyers stabilisés et des flux de revenus durables. Ce segment est la composante institutionnelle la plus importante et la plus liquide du marché immobilier commercial américain, qui représente plus de 20 000 milliards de dollars¹. Historiquement, la plupart des portefeuilles core étaient fortement pondérés en faveur des grands immeubles de bureaux et des centres commerciaux prestigieux, mais la composition d'un portefeuille core type a considérablement évolué au cours de la dernière décennie, en particulier après la pandémie. AEW estime que l'immobilier existe pour répondre aux besoins des locataires. À mesure que les modes de vie, de travail et de loisirs ont évolué, la pertinence de certains biens et types de biens immobiliers a également changé. Aujourd'hui, les biens immobiliers industriels (logistiques) représentent la catégorie la plus importante dans l'univers des fonds immobiliers de base aux États-Unis, tandis que les bureaux et les commerces ont perdu de leur importance.

De plus, diverses sous-catégories au sein de ces groupes ainsi que de nouvelles catégories en dehors des quatre grands secteurs traditionnels continuent de gagner en importance dans la plupart des stratégies d'investissement fondamentales. Par exemple, le NCREIF a récemment élargi la représentation des types de biens immobiliers dans ses indices de performance largement utilisés afin d'inclure les entrepôts en libre-service et les logements pour personnes âgées en tant que secteurs immobiliers distincts, tout en élargissant sa définition des « sous-types de biens immobiliers » afin d'inclure des domaines aussi divers que les cabinets médicaux et les biens immobiliers liés aux sciences de la vie². À l'avenir, nous prévoyons que la représentation des types de biens immobiliers dans les portefeuilles de base continuera à s'étendre.

De plus, diverses sous-catégories au sein de ces groupes ainsi que de nouvelles catégories en dehors des quatre grands secteurs traditionnels continuent de gagner en importance dans la plupart des stratégies d'investissement fondamentales. Par exemple, le NCREIF a récemment élargi la représentation des types de biens immobiliers dans ses indices de performance largement utilisés afin d'inclure les entrepôts en libre-service et les logements pour personnes âgées en tant que secteurs immobiliers distincts, tout en élargissant sa définition des « sous-types de biens immobiliers » afin d'inclure des domaines aussi divers que les cabinets médicaux et les biens immobiliers liés aux sciences de la vie. À l'avenir, nous prévoyons que la représentation des types de biens immobiliers dans les portefeuilles de base continuera à s'étendre.

Composition par type de biens immobiliers de l'univers des fonds communs de placement diversifiés à capital variable (ODCE) aux États-Unis

Source: NCREIF, au Q1 2025

Rendements immobiliers de base – Quelle part provient des revenus?

Source : NCREIF, au premier trimestre 2025. Les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs.

Les investissements privés directs dans l'immobilier commercial peuvent également offrir des avantages significatifs en termes de diversification aux portefeuilles multi-actifs. Au cours des dix dernières années, l'indice NFI-ODCE affiche une corrélation négative entre le rendement total et les mesures générales des investissements en actions et en titres à revenu fixe, comme le montre le graphique ci-dessous.

Corrélation des rendements totaux trimestriels juin 2015 – mars 2025

Source : NCREIF, Factset. Les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs.

Protection contre l'inflation

De nombreuses études ont démontré que les biens immobiliers commerciaux de base offrent des caractéristiques de couverture partielle contre l'inflation. Des recherches récentes suggèrent que cela est principalement attribuable à la hausse des coûts de remplacement pendant les périodes d'inflation élevée, car la valeur des biens immobiliers existants augmente parallèlement à la hausse des coûts de construction. Dans la plupart des périodes, l'inflation et l'appréciation immobilière évoluent dans des fourchettes plus normales sans relation claire, mais les données montrent clairement une relation plus forte entre l'appréciation (ou la dépréciation) des biens immobiliers de base et l'inflation pendant les périodes d'inflation/déflation élevée et faible.

Variations annuelles de l'IPC et de l'indice de valeur en capital ODCE, 1978-2024

Variations annuelles de l'IPC et de l'indice de valeur en capital ODCE, 1978-2024

Conclusions

Les biens immobiliers de base peuvent offrir de nombreux avantages intéressants à la plupart des investisseurs, notamment des revenus stables et croissants, une diversification avec d'autres classes d'actifs et une couverture partielle contre l'inflation. Ils jouent également un rôle clair et démontrable dans les portefeuilles multi-classes d'actifs. Les biens immobiliers de base ont connu une réévaluation significative au cours des deux dernières années, parallèlement à l'évolution générale des taux d'intérêt. Aujourd'hui, nous estimons que le secteur est au début d'un nouveau cycle de hausse des valorisations et pensons que le point d'entrée pour les capitaux est le plus attractif depuis de nombreuses années. L'immobilier existe avant tout pour servir les locataires et ne peut être aussi sain que les locataires eux-même et, par extension, l'économie qu'il sert. La manière dont les locataires utilisent et perçoivent l'immobilier évolue au fil du temps, en phase avec les changements sociaux, économiques et démographiques plus larges, et l'univers des biens immobiliers de base investissables évolue en conséquence. Le marché immobilier de base actuel est plus diversifié, plus dynamique et, par extension, plus résilient que jamais, et nous nous attendons à ce que cette évolution se poursuive au rythme des forces plus larges qui façonnent notre économie.