La profondeur du marché de la dette privée pour l’ infrastructure et l'immobilier en fait d'excellents outils de diversification de portefeuille et une correspondance plus claire avec les engagements à long terme.
Faits marquants
- Les marchés privés regorgent d'entreprises qui ne sont pas assez importantes pour accéder aux marchés publics de la dette, mais qui sont néanmoins fondamentalement de grande qualité et offrent des avantages considérables en termes de diversification et de rendement.
- Les perspectives d'évolution de la dette privée semblent positives. La combinaison du resserrement monétaire, de la limitation des prêts bancaires et de la hausse des taux d'intérêt offre aux prêteurs privés des marges de prêt attrayantes.
- La valeur de l’infrastructure et de l'immobilier a subi un changement structurel. Les investisseurs doivent réévaluer fondamentalement les classes d'actifs afin de trouver les transactions les plus appropriées et de les structurer de manière à répondre à des profils de responsabilité spécifiques.
Jonathan Stevens
Head of Private Debt, AEW Europe
Trouver suffisamment d'actifs à long terme en contrepartie est un défi familier pour les institutions ayant des engagements à très long terme.
Jonathan Stevens, Head of Private Debt chez AEW Europe, explique : « Il y a une pénurie d'actifs de contrepartie appropriés. Il n'y a qu'un nombre limité d'obligations cotées en bourse émises par des sociétés de distribution d'eau et des entreprises comme Heathrow. »
Mais plutôt que de faire grimper sans cesse le prix des obligations à long terme sur les marchés publics, les institutions peuvent se tourner vers les marchés privés, qui présentent un certain nombre d'avantages par rapport aux obligations cotées en bourse.
Avantages structurels de la dette privée
Tout d'abord, les marchés privés offrent un éventail d'actifs beaucoup plus large. « Il existe sur les marchés privés un très grand nombre d'entreprises qui ne sont pas assez importantes pour accéder aux marchés publics, mais qui sont néanmoins fondamentalement de grande qualité », explique M. Stevens.
Ces entreprises ont tendance à avoir un chiffre d'affaires inférieur à 1 milliard de dollars et ne peuvent justifier les coûts importants d'une cotation en bourse ; elles empruntent donc à titre privé pour investir dans leurs activités. Le grand nombre d'entreprises de cette catégorie permet aux investisseurs en dette privée disposant de ressources de recherche approfondies de se diversifier largement à travers les secteurs et les zones géographiques.
Pour les investisseurs avertis, les offres privées peuvent être sélectionnées et structurées de manière à cibler les engagements avec une plus grande granularité que ce qui est généralement possible avec les obligations cotées en bourse.
En outre, la dette d'infrastructure, une composante importante de la dette privée, offre la possibilité de prêts à très long terme - entre 1 et 37 ans, avec une moyenne de 17,5 ans. Elle est donc bien adaptée aux institutions ayant un profil de passif plus long.
« Des emprunts soigneusement sélectionnés dans le domaine des infrastructures et de l'immobilier présentent les caractéristiques attrayantes d'un actif réel garanti et d'une faible corrélation économique, ce qui se traduit par une faible incidence de défaillance et des taux de recouvrement élevés », explique M. Stevens.
Le taux de défaillance de la dette d'infrastructure est historiquement très proche du taux de défaillance des obligations de première qualité.
Le potentiel de croissance est considérable
La dette privée a connu une croissance rapide au cours des 15 dernières années et cette classe d'actifs a le potentiel de croître rapidement pendant des années, voire des décennies, à venir.
La crise financière mondiale et les réglementations bancaires qui l'ont suivie ont donné un premier élan à la dette privée, et le financement bancaire traditionnel s'est encore replié après le Covid 19. Au fur et à mesure que l'élan se renforçait, les investisseurs institutionnels ont reconnu que la dette privée pouvait réduire l'exposition aux cycles économiques et à la volatilité des marchés. Bien gérée, une allocation d'actifs privés offre une protection contre l'inflation, une diversification, une volatilité plus faible, un meilleur contrôle des impacts ESG et des primes d'illiquidité.
« Notre stratégie est axée à la fois sur l'immobilier et sur la dette liée aux infrastructures », explique M. Stevens. « Il n'y a pas de pénurie d'actifs de dette d'infrastructure, en particulier, qui arrivent sur le marché. »
Les volumes de dette d'infrastructure mondiale ont atteint un nouveau record d'environ 500 milliards de dollars en 2023, soit une augmentation de 42 % par rapport à l'année précédente, sous l'effet d'une croissance dans les quatre principales régions du monde. Les infrastructures renouvelables sont également à l'origine de ces volumes et constituent désormais le secteur le plus populaire, avec 32 % du total des actifs de la dette en 2023.
L'attrait pour les emprunteurs réside en partie dans le fait que le marché de la dette d'infrastructure, essentiellement à taux variable, est devenu soit à taux fixe, soit lié à l'inflation, ce qui protège les investisseurs de la volatilité des taux d'intérêt.
Les perspectives de performance semblent également positives. La combinaison du resserrement monétaire, de la limitation des prêts bancaires et de la hausse des taux d'intérêt offre aux prêteurs privés des marges de prêt attrayantes.
L'évolution de l'investissement dans les infrastructures
Selon M. Stevens, la portée de l'infrastructure s'est élargie, créant de nouvelles opportunités d'investissement. « Avant la crise financière mondiale, les infrastructures concernaient les services publics, les transports, les PFI et les PPP. Ces secteurs existent toujours, mais ce sont désormais des actifs limités ».
D'autres secteurs se développent rapidement, sous l'impulsion de la transition énergétique. Parmi les sous-secteurs importants de la transition, citons le stockage des batteries, la capture du carbone et l'infrastructure numérique.
Un exemple récent est un prêt de 42 millions d'euros qu'AEW a accordé pour aider à financer le développement de 2 milliards d'euros de la première « gigafactory » française. Le prêt a été accordé à Verkor, une entreprise française fondée en 2020 et dont l'objectif est d'accélérer la production de batteries à faible teneur en carbone pour les véhicules électriques en Europe.
Le projet devrait être opérationnel d'ici 2025 et permettre d'équiper environ 300 000 véhicules électriques.
Les exigences en matière de financement des infrastructures évoluent rapidement et les investisseurs doivent reconnaître que l'affectation à de nouveaux secteurs crée différents types de risques. M. Stevens explique : « Nous devons considérer les nouveaux secteurs d'infrastructure avec une grande conscience du risque. Il existe un risque de projet idiosyncrasique, et il faut donc choisir délibérément les actifs que l'on sélectionne et la manière dont on les structure.
Les risques doivent être identifiés et atténués par contrat, ajoute-t-il. « Il faut vraiment choisir d'investir et ne pas se laisser guider par le marché. Il existe d'excellents résultats en matière de risque, mais il ne faut pas prétendre que toutes les infrastructures sont peu risquées.
La ré-imagination de l'immobilier
Tout comme les infrastructures, le marché de l'immobilier évolue et offre de nouvelles opportunités.
« Le secteur a été perturbé par la Covid, les achats en ligne et la hausse des taux d'intérêt, de sorte que les investisseurs doivent réévaluer fondamentalement la classe d'actifs », explique M. Stevens.
Les loyers et les prix des bureaux traditionnels et des actifs commerciaux ont souffert de ce changement d'attitude à l'égard de l'immobilier. Le développement de bureaux dit « à faible risque » s'est avéré être tout sauf une réalité, et les investisseurs s'adaptent à cette nouvelle réalité.
En outre, la dette privée dont les paiements sont liés à l'inflation - comme c'est généralement le cas pour la dette immobilière et la dette d'infrastructure - a plus de valeur dans un contexte de hausse des taux. Selon M. Stevens, « il y a un resserrement du crédit dans le monde de l'immobilier, et les emprunteurs immobiliers avertis se rendent compte qu'il est intéressant d'éliminer le risque de taux d'intérêt ».
Plus les offres de dette immobilière reflètent cette réalité et remplacent les taux variables par des taux fixes et indexés sur l'inflation, plus les volumes rattraperont rapidement les marchés de l'infrastructure, ajoute-t-il.
La diversité de pensée ajoute de la valeur
AEW est organisé par équipes sectorielles et dispose d'un processus de décision intégré qui fait appel à divers spécialistes sectoriels. Cette fertilisation croisée des idées a été renforcée par le regroupement des équipes de dette immobilière privée et de dette d'infrastructure privée d'AEW au sein d'une plateforme unique.
Stevens déclare : « L'intégration nous donne une plus grande diversité de pensée et d'analyse ». Les types d'actifs en évolution, tels que les logements pour étudiants et les centres de données, nécessitent des compétences à la fois en matière d'immobilier et d'infrastructure, ajoute-t-il.
« Nous pensons que le fait de lier différents segments de crédit nous rend plus forts que la pratique qui consiste à réunir les équipes chargées des actions et de la dette. Peu d'entreprises d'investissement, voire aucune, sont en mesure de souscrire des opérations dans les deux domaines.
La profondeur et les connaissances de cette équipe lui permettent de cibler des contraintes et des constructions de portefeuille spécifiques. M. Stevens conclut : « Pour les assureurs en particulier, la gestion des risques dans les modèles internes devient de plus en plus compliquée. Ils ont donc besoin de gestionnaires d'actifs qui peuvent s'associer à eux non seulement pour trouver et gérer les actifs, mais aussi pour les structurer d'une manière qui ajoute de la valeur.
Publié en Octobre 2024
