Pourquoi les investissements « core » sont de retour ?

Par Jeffrey King, Managing Director, Senior Fund Manager chez AEW

Après une période d'incertitude économique et géopolitique, de hausse du coût de la dette et de compression des rendements, nous avons atteint un tournant dans le cycle du marché pour l'investissement immobilier.

Le paysage des taux d'intérêt penche dans une direction plus positive; les marges de prêt divergent, l'effet de levier étant à nouveau rentable pour les investissements à faible risque et de haute qualité ; et les prix se sont ajustés avec un risque limité de réajustement à l'avenir. Avec la prévision de nouvelles baisses des taux d'intérêt, les perspectives de rendement sont plus stables et l'on s'attend à une reprise matérielle des valeurs immobilières.

Malgré les turbulences du marché, la croissance des loyers pour les actifs de base dans la plupart des secteurs est restée forte. Elle a été particulièrement prononcée dans le secteur résidentiel, la logistique et les bureaux « prime offices »¹. La demande des occupants demeure et est durable, et les fondamentaux attractifs du marché soutiennent des perspectives de croissance des loyers et des rendements positifs.

Nous pensons que ces dynamiques créent un vent arrière pour les capitaux qui reviennent dans l'immobilier de base, ce qui en fait un bon point d'entrée.

L'évolution des portefeuilles « core »

Les portefeuilles « core » ont évolué de manière significative au cours des 15 dernières années. Le marché a connu un changement majeur dans la pondération des portefeuilles en faveur de la logistique et au détriment du commerce de détail, ce qui a été bien documenté et motivé par l'essor du commerce électronique et l'évolution des chaînes de valeur des détaillants.

Dans le secteur des bureaux, on a assisté à un changement radical de ce qui aurait été considéré autrefois comme un « investissement de base ». Alors qu'il y a quelques années, ce type d'investissement aurait englobé à la fois les immeubles de premier et de second rang, il est aujourd'hui très rare d'envisager autre chose qu'un emplacement central pour les investissements de base dans les bureaux, en raison de l'évolution des demandes des occupants et des modèles d'utilisation après la pandémie. Le bureau en tant que classe d'actifs n'est pas mort, mais il reste beaucoup d'incertitudes quant à la durabilité de la demande des occupants, en partie à cause de l'évolution des attitudes à l'égard du bureau à domicile et des tendances au travail à distance. Cette incertitude a été l'un des moteurs de la réévaluation plus importante des prix dans le secteur des bureaux. Chez AEW, nous pensons qu'il y aura toujours un besoin de bureaux offrant le meilleur espace dans les meilleurs emplacements, c'est pourquoi les prime offices sont l'un de nos secteurs de prédilection.

Les secteurs qui étaient autrefois considérés comme des niches sont aujourd'hui plus courants. Les fondamentaux de l'occupation dans le secteur résidentiel sont extrêmement favorables. L'évolution des modes de travail, des modèles de vie et de la composition des ménages, ainsi qu'une population généralement plus mobile, ont entraîné une demande croissante et durable pour des sous-secteurs tels que la colocation, les micro-appartements, les logements pour personnes âgées et les logements pour étudiants. Au fur et à mesure que les opérateurs de ces sous-secteurs ont mûri et se sont consolidés, ils sont devenus plus attrayants pour les principaux investisseurs institutionnels.

Cela démontre la rapidité avec laquelle l'environnement opérationnel et les exigences des occupants peuvent changer et, par conséquent, perturber la façon dont les biens immobiliers sont utilisés. Certains investisseurs ont souffert dans le passé d'une perception selon laquelle l'immobilier était un investissement plus statique, mais les portefeuilles de base bien gérés sont différents de ce qu'ils étaient il y a 15 ans et continueront d'évoluer dans les années à venir. En tant que gestionnaire d'investissement, il est essentiel de comprendre ce que les occupants attendent de leur espace et comment ils perçoivent la valeur qu'ils extraient des zones qu'ils occupent. Les actifs de base doivent être adaptés à leur fonction et refléter non seulement les besoins des occupants d'aujourd'hui, mais aussi ceux des occupants de demain.

Cela souligne l'importance de la diversification, de la flexibilité et de la nécessité de s'adapter à l'avenir. La notion de « core » ne signifie pas qu'il faut acheter et ignorer ; elle exige une gestion active du portefeuille et des investissements continus pour maintenir le profil « core » d'un actif sur le long terme. Un actif vivra plus longtemps que son profil de risque, passant de « core » à « core+ », puis à « value add » et « opportuniste » au fur et à mesure de l'évolution de ses caractéristiques de risque. Chez AEW, notre recherche interne est essentielle, car elle sert de catalyseur à nos stratégies de prise de décision et de repositionnement des portefeuilles.

Ce que le core peut offrir aux investisseurs à l'heure actuelle

L'immobilier continue d'offrir des solutions d'investissement qui répondent à l'appétit des investisseurs pour le risque, y compris des revenus stables et durables sur des actifs core loués à long terme qui conviennent bien aux stratégies d'appariement du passif et aux investisseurs axés sur les revenus. Les portefeuilles « core », s'ils sont bien gérés, offrent généralement moins de volatilité à la baisse, à condition que des investissements appropriés soient réalisés dans les actifs permanents pour les maintenir dans un espace « core », et que les acquisitions et les cessions aient un impact favorable sur le profil risque-rendement du portefeuille. Les stratégies « core » peuvent également offrir un aspect de croissance dans les phases de marché où les niveaux de loyer augmentent.

Un grand nombre de grands investisseurs institutionnels « core » ont tenté d'obtenir une surperformance en investissant dans des stratégies plus spécialisées, en recherchant des secteurs spécifiques ou des marchés à secteur unique sur la base d'un appel au marché étroit ou d'une conviction. Pour la plupart des institutions, cependant, il est absolument nécessaire d'accéder à l'immobilier de base en adoptant une approche diversifiée, multisectorielle et multipays.

Le timing est important dans un cycle de marché, non pas dans le sens où, en tant qu'investisseur, vous devez « annoncer le creux de la vague » avec précision, mais plutôt dans le sens où vous devez reconnaître les phases du cycle où les risques de hausse l'emportent sur les risques de baisse. Les valorisations ont été revues, l'endettement est relutif et les marchés des taux d'intérêt semblent indiquer que de nouvelles baisses sont attendues, même si elles ne sont que marginales à partir d'ici, et qu'une reprise des principaux marchés européens tels que la France, l'Espagne, le Royaume-Uni et l'Allemagne est attendue.

Pour les investisseurs qui peuvent faire partie des premiers à se lancer et déployer des capitaux sur les marchés avant le retour du « troupeau », les facteurs clés de succès comprennent l'accès aux vendeurs et une approche disciplinée des acquisitions. À ce jour, il n'y a pas encore eu de retour des capitaux de base sur ces marchés, de sorte que la concurrence pour les actifs de base reste relativement faible. Il y aura cependant un point d'inflexion lorsque suffisamment de capitaux reviendront, que la concurrence augmentera et que les prix et les valeurs suivront, mais pour l'instant, la fenêtre est ouverte.

Graphique : « Les rendements des biens immobiliers de premier choix suivent les taux d'intérêt avec un léger décalage » - « La normalisation revient sur les marchés des capitaux immobiliers après la contraction des écarts entre le rendement et le taux d'intérêt moyen pondéré (SWAP) jusqu'à la fin de l'année 2023, les rendements montrant des signes de stabilisation ».

Sources: Oxford Economics & CBRE, données au Q3 2024.