AEW acquiert des actifs ‘high street’ dans le cadre de sa stratégie dédiée à l’immobilier urbain au Royaume-Uni
AEW UK Investment Management LLP (AEW) vient de finaliser l’acquisition de trois actifs d’immobilier commercial dans le sud de l’Angleterre, pour un coût total de 34,3 millions de livres sterling.
AEW cherche à tirer parti de l’évolution structurelle des prix de l’immobilier des biens commerciaux en achetant des actifs dont les prix affichent des décotes importantes et en les repositionnant pour des usages plus appréciés par les populations locales.
La société a notamment acheté un immeuble d’environ 2 000 mètres carrés abritant des espaces commerciaux et des bureaux à Brentwood, une ville de banlieue située sur le trajet de la ligne Crossrail, pour 4,4 millions de livres sterling. AEW prévoit de repositionner le bâtiment, qui compte actuellement 13 locataires commerciaux, pour usage mixte, avec des commerces au rez-de-chaussée et des logements aux étages supérieurs. Charlie Royle, directeur exécutif et gérant de portefeuille chez AEW, un affilié de Natixis Investment Managers, a déclaré : « Compte tenu de la simplification récente de la réglementation, il est désormais plus simple et rapide de transformer l’utilisation d'un immeuble sans avoir besoin d'un permis de construire ».
AEW a également acheté un site d’environ 6 000 mètres carrés à Bristol, actuellement loué à plusieurs entreprises britanniques et étrangères, pour 9,9 millions de livres. L’usage de ce site pourra être transformé et accueillir des logements résidentiels, des bureaux, des hôtels et des logements étudiants. « Bien que Bristol fasse partie des six grandes villes du Royaume-Uni, elle offre un cadre de vie décontracté tout en étant proche de la campagne, et elle bénéficie de l’arrivée de familles venant de plus grandes villes », précise Charlie Royle.
Un site d’environ 24 000 mètres carrés situé dans la fameuse rue commerçante Peascod non loin du château de Windsor, où l’on trouve actuellement un hôtel, un supermarché, des magasins, un parking et des logements en location longue durée, a été acheté pour 20 millions de livres dans le cadre d'une vente forcée. « Le site nécessite des investissements et une approche opérationelle en termes de gestion d’actif », explique Charlie Royle. Selon lui, AEW a l’intention d’adapter les locaux commerciaux abandonnés pour répondre à la demande actuelle des locataires et de remettre au goût du jour les activités de loisirs pour développer l'activité la nuit au cœur de la ville de Windsor.
Ces trois actifs s'inscrivent dans la stratégie core d'AEW, qui consiste à acheter des actifs commerciaux à des prix « cassés », à gérer les flux de revenus et à modifier l’usage des actifs pour les aligner sur les besoins des populations locales. Les usages alternatifs peuvent aller de l’immobilier résidentiel aux loisirs, en passant par l'hébergement, les maisons de retraite et les logements étudiants.
« Les principales rues commerçantes ont désespérément besoin d’un repositionnement », ajoute Charlie Royle. Une composante essentielle de la stratégie value-add d'AEW consiste à obtenir des permis de construire et à proposer des opportunités de développement à des tiers. « Nous sommes des facilitateurs de changement », estime M. Royle. « Nous faisons le gros du travail, ce qui n’est jamais simple. La plupart des investisseurs institutionnels n’adoptent pas cette démarche, mais c'est une compétence clé et un facteur de différenciation pour nous. Notre objectif est d’avoir en permanence un plan B et C ; si un changement d'usage ne fonctionne pas, nous en changeons ».
Dans le cadre de sa stratégie de réaffectation des actifs commerciaux, AEW cherche à mettre en avant les facteurs ESG en donnant la priorité au repositionnement des actifs dans les centres-villes et en ciblant les usages social et résidentiel. Par ailleurs, la société entend conserver autant que possible la structure d’origine des bâtiments.
La stratégie d'AEW dédiée à l’immobilier urbain est montée en puissance en raison de l'impact progressif du e-commerce sur les commerces traditionnels au cours des dix dernières années. Cette tendance s'est accélérée dans le sillage de la pandémie, offrant ainsi à AEW et à ses investisseurs de nouvelles opportunités et, potentiellement, un potentiel de création de valeur plus important. Et Charlie Royle de conclure : « Les prix sont retombés à des niveaux réalistes, les propriétaires ayant accepté de revoir les loyers à la baisse. Nous sommes donc en mesure d'acheter un plus grand nombre d'actifs stratégiques que ce que nous pensions initialement ».
« Les banques commencent à se retirer des prêts adossés à des actifs d’immobilier commercial », termine Charlie Royle. « C'est un véritable tournant sur ce marché ».
Pour aller plus loin
AEW UK Investment Management LLP
33 Jermyn Street
London SW1Y 6DN
www.aewuk.co.uk
Natixis Investment Managers
RCS Paris 453 952 681
Share Capital: €178 251 690
43 avenue Pierre Mendès France
75013 Paris
www.im.natixis.com
Le présent document est fourni uniquement à titre informatif aux prestataires de services d’investissement ou aux autres Clients Professionnels. Sauf mention contraire, les analyses et opinions mentionnées dans ce document représentent la vision de l’auteur aux dates indiquées, et peuvent être soumis à changements. Il n’y a aucune garantie que les évolutions du marché refléteront les prévisions indiquées dans le présent document.
AEW cherche à tirer parti de l’évolution structurelle des prix de l’immobilier des biens commerciaux en achetant des actifs dont les prix affichent des décotes importantes et en les repositionnant pour des usages plus appréciés par les populations locales.
La société a notamment acheté un immeuble d’environ 2 000 mètres carrés abritant des espaces commerciaux et des bureaux à Brentwood, une ville de banlieue située sur le trajet de la ligne Crossrail, pour 4,4 millions de livres sterling. AEW prévoit de repositionner le bâtiment, qui compte actuellement 13 locataires commerciaux, pour usage mixte, avec des commerces au rez-de-chaussée et des logements aux étages supérieurs. Charlie Royle, directeur exécutif et gérant de portefeuille chez AEW, un affilié de Natixis Investment Managers, a déclaré : « Compte tenu de la simplification récente de la réglementation, il est désormais plus simple et rapide de transformer l’utilisation d'un immeuble sans avoir besoin d'un permis de construire ».
AEW a également acheté un site d’environ 6 000 mètres carrés à Bristol, actuellement loué à plusieurs entreprises britanniques et étrangères, pour 9,9 millions de livres. L’usage de ce site pourra être transformé et accueillir des logements résidentiels, des bureaux, des hôtels et des logements étudiants. « Bien que Bristol fasse partie des six grandes villes du Royaume-Uni, elle offre un cadre de vie décontracté tout en étant proche de la campagne, et elle bénéficie de l’arrivée de familles venant de plus grandes villes », précise Charlie Royle.
Un site d’environ 24 000 mètres carrés situé dans la fameuse rue commerçante Peascod non loin du château de Windsor, où l’on trouve actuellement un hôtel, un supermarché, des magasins, un parking et des logements en location longue durée, a été acheté pour 20 millions de livres dans le cadre d'une vente forcée. « Le site nécessite des investissements et une approche opérationelle en termes de gestion d’actif », explique Charlie Royle. Selon lui, AEW a l’intention d’adapter les locaux commerciaux abandonnés pour répondre à la demande actuelle des locataires et de remettre au goût du jour les activités de loisirs pour développer l'activité la nuit au cœur de la ville de Windsor.
Ces trois actifs s'inscrivent dans la stratégie core d'AEW, qui consiste à acheter des actifs commerciaux à des prix « cassés », à gérer les flux de revenus et à modifier l’usage des actifs pour les aligner sur les besoins des populations locales. Les usages alternatifs peuvent aller de l’immobilier résidentiel aux loisirs, en passant par l'hébergement, les maisons de retraite et les logements étudiants.
« Les principales rues commerçantes ont désespérément besoin d’un repositionnement », ajoute Charlie Royle. Une composante essentielle de la stratégie value-add d'AEW consiste à obtenir des permis de construire et à proposer des opportunités de développement à des tiers. « Nous sommes des facilitateurs de changement », estime M. Royle. « Nous faisons le gros du travail, ce qui n’est jamais simple. La plupart des investisseurs institutionnels n’adoptent pas cette démarche, mais c'est une compétence clé et un facteur de différenciation pour nous. Notre objectif est d’avoir en permanence un plan B et C ; si un changement d'usage ne fonctionne pas, nous en changeons ».
Dans le cadre de sa stratégie de réaffectation des actifs commerciaux, AEW cherche à mettre en avant les facteurs ESG en donnant la priorité au repositionnement des actifs dans les centres-villes et en ciblant les usages social et résidentiel. Par ailleurs, la société entend conserver autant que possible la structure d’origine des bâtiments.
La stratégie d'AEW dédiée à l’immobilier urbain est montée en puissance en raison de l'impact progressif du e-commerce sur les commerces traditionnels au cours des dix dernières années. Cette tendance s'est accélérée dans le sillage de la pandémie, offrant ainsi à AEW et à ses investisseurs de nouvelles opportunités et, potentiellement, un potentiel de création de valeur plus important. Et Charlie Royle de conclure : « Les prix sont retombés à des niveaux réalistes, les propriétaires ayant accepté de revoir les loyers à la baisse. Nous sommes donc en mesure d'acheter un plus grand nombre d'actifs stratégiques que ce que nous pensions initialement ».
« Les banques commencent à se retirer des prêts adossés à des actifs d’immobilier commercial », termine Charlie Royle. « C'est un véritable tournant sur ce marché ».
Pour aller plus loin
- AEW Research: Asia Pacific
- AEW Research: Essential Housing
- AEW Research : U.S. Economic & Property Market Perspective Q1 2021
- AEW Research : Asia Pacific Market Perspective Q1 2021
33 Jermyn Street
London SW1Y 6DN
www.aewuk.co.uk
Natixis Investment Managers
RCS Paris 453 952 681
Share Capital: €178 251 690
43 avenue Pierre Mendès France
75013 Paris
www.im.natixis.com
Le présent document est fourni uniquement à titre informatif aux prestataires de services d’investissement ou aux autres Clients Professionnels. Sauf mention contraire, les analyses et opinions mentionnées dans ce document représentent la vision de l’auteur aux dates indiquées, et peuvent être soumis à changements. Il n’y a aucune garantie que les évolutions du marché refléteront les prévisions indiquées dans le présent document.