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La plate-forme de dette d’AEW investit 30 millions d'euros dans une facilité de dette de 473,4 millions d'euros, adossée à 40 entrepôts logistiques répartis dans six pays européens.

Ce portefeuille logistique paneuropéen est réparti dans six pays différents : Espagne, France, Pays-Bas, Belgique, Allemagne et Pologne. La facilité, arrangée conjointement par Citibank (États-Unis) et Aareal Bank (Allemagne), fournit un financement de cinq ans à Investec, avec un ratio LTV (Loan To Value) d'environ 60% pour une marge de plus de 200 pb.

« Le ratio prêt/valeur, inférieur à 60%, est relativement faible et la qualité des actifs est élevée », explique Cyril Hoyaux, responsable de la plate-forme de dette immobilière d'AEW.

« La plupart des actifs appartiennent à la catégorie A, ce qui signifie que les bâtiments présentent les caractéristiques techniques des actifs logistiques les plus modernes », précise-t-il. Les plate-formes logistiques modernes possèdent des hauteurs sous plafond élevées, un grand nombre de quais et de portes, une forte connectivité et sont localisées sur des sites qui facilitent un transport rapide. La plupart des actifs de la transaction sont reliés aux grandes villes grâce à un excellent réseau routier. « En France, par exemple, les actifs sont situés sur l'axe nord-sud entre Lille et Marseille », explique Cyril Hoyaux.

Ces plate-formes affichent toutes des taux d'occupation élevés et présentent une bonne diversification des locataires, de sorte que la génération des flux de trésorerie ne dépend pas d'un petit nombre d’occupants. Parmi les locataires, on retrouve les principaux acteurs de la logistique en Europe, comme DHL et Kuehne+Nagel. Cette opération offre également un potentiel de hausse des loyers, le marché de la logistique étant en plein essor en Europe grâce à l’« effet Amazon ».

La transaction est assortie de fortes clauses restrictives (covenants) et d'un ensemble complet de garanties. « La dette garantie senior, adossée à des biens immobiliers de qualité et forte d’une documentation solide, devrait permettre de pérenniser les flux de trésorerie dont ont besoin les investisseurs, et de garantir le remboursement intégral du capital », rassure Cyril Hoyaux.

« Globalement, cette classe d'actifs fait preuve d’une bonne résilience dans le contexte actuel », ajoute-t-il. « En fait, la pandémie de Covid a entraîné une augmentation des marges et une diminution les risques.

Peu de fonds de dette senior sont capables d’identifier et d'exécuter des transactions paneuropéennes complexes. La plate-forme de dette s'appuie sur le vaste réseau d'AEW, qui compte dix bureaux avec des spécialistes locaux dans toute l'Europe. « La structuration de ce type d'opération est complexe, et peu de sociétés possèdent le savoir-faire nécessaire pour les mener à bien », explique Cyril Hoyaux. La complexité de ces transactions accroît leurs performances.

La capacité à exécuter une opération de grande envergure en pleine pandémie témoigne clairement de la solidité de la plate-forme d’AEW. La stratégie privilégie uniquement la dette garantie senior, à laquelle les autres types de dette sont subordonnées dans les structures immobilières.

« Nous savons très bien pourquoi les investisseurs apprécient cette stratégie », se réjouit Cyril Hoyaux. « En investissant dans des prêts immobiliers garantis senior, ils ont une meilleure visibilité sur les flux de trésorerie. »

Pour aller plus loin :
AEW SA
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Société de gestion d’actifs immobiliers.
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Capital: €17 025 900
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www.aew.com

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