AEW finance quatre plateformes logistiques prime en Italie

AEW vient de participer au financement de 20 actifs logistiques en Italie, en apportant jusqu'à 30 millions d'euros de dette pour l'opération via son équipe de gestion Senior European Loan.

Ces actifs sont situés au cœur de quatre grandes plateformes logistiques italiennes - Rome, Milan, Vérone et Bologne - où la demande de bâtiments logistiques de qualité est soutenue, en raison de la rareté de produits prime et de la montée en puissance du commerce électronique. Ces biens sont détenus et gérés par l’un des meilleurs spécialistes de la logistique, qui a fait ses preuves sur ce segment d’activité.

Sylvain Deschamps, gérant de fonds de dette chez AEW, un affilié de Natixis Investment Managers, a déclaré : « Cette opération permettra de résorber la pénurie d'actifs logistiques de catégorie A dans les régions dynamiques d'Italie et devrait offrir une performance ajustée du risque intéressante pour les prêteurs ».

Sur les 20 actifs financés, 15 sont encore en cours de développement, ce qui explique le rendement initial de 300 pb au-dessus de l'Euribor, qui sera progressivement ramené à 225 pb une fois le portefeuille entièrement stabilisé. « Le fait que la plupart des biens n'aient pas encore été livrés nous a poussés à affecter l'opération à la tranche du portefeuille destinée à optimiser la performance », estime Sylvain Deschamps. « Toutefois, plusieurs facteurs permettent de réduire le profil de risque de l'opération ».

Premièrement, la logistique est depuis longtemps un secteur prioritaire pour le pôle Immobilier actions non cotées de AEW, et son équipe Dette peut ainsi faire appel à l'expertise locale de la société dans au moins 10 pays européens. Et Sylvain Deschamps d’ajouter : « Après nos échanges avec nos experts sur le terrain, nous sommes arrivés à la conclusion qu'une fois les actifs livrés, ils constitueraient un portefeuille inédit d'actifs logistiques prime en Italie grâce à des emplacements de qualité, des caractéristiques techniques de pointe et un profil environnemental best-in-class, nous permettant par ailleurs de classer la dette comme un green loan et de satisfaire à nos propres exigences ESG ».

Malgré le profil de développement de l’opération, un autre facteur atténue le niveau de risque : en effet, 40 % des sites sont déjà loués ou préloués à des locataires dans le cadre de contrats assortis de clauses solides, comme Amazon, ce qui offre à l'emprunteur une bonne visibilité en matière de flux de trésorerie.

Enfin, le ratio prêt/coûts de l'opération est faible puisqu’il était inférieur à 50 % au closing et sera plafonné à 60 % lorsque le prêt sera intégralement tiré. Le tirage de la dette dépendra de la capacité du sponsor à mettre en œuvre le plan de développement établi et à atteindre les objectifs de taux d'occupation fixés pour chaque actif. En cas de contre-performance du côté locatif, la dette correspondante n'est pas tirée et les principaux prêteurs peuvent ainsi surveiller le risque de manière étroite et à tout moment.

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