AEW finance des immeubles résidentiels de style « Altbau » à Berlin

AEW a fourni une partie du financement pour l'acquisition de 75 immeubles résidentiels de qualité situés dans le centre de Berlin.

Les immeubles, qui abritent plus de 1 000 appartements, sont principalement dans le style architectural Altbau, qui était en vogue de la fin du dix-neuvième siècle jusqu'aux années 1940.

Sylvain Deschamps, gérant de fonds de dette chez AEW, un affilié de Natixis Investment Managers, a déclaré : « ces immeubles sont rares car peu ont survécu à la guerre et ils sont très prisés par les acheteurs en quête d'appartements de qualité dans des quartiers attrayants de Berlin. »

Leur acquisition a été financée par un prêt de 188 millions d'euros – dont Natixis Bank était le prêteur principal – assorti d’une marge de 210 points de base au-dessus du taux Euribor. Le ratio prêt/valeur de l’opération était de 53 %.

« L'opération présente des paramètres de risque prudents et offre un rendement corrigé du risque satisfaisant, s’agissant d'actifs allemands de premier ordre au sein d'un portefeuille riche et diversifié », souligne-t-il. Le rendement est relativement élevé car que les banques allemandes, généralement extrêmement compétitives sur leur marché domestique, ne veulent pas ou ne sont pas en mesure d'évaluer chacun des 1 000 lots, ce qui est nécessaire pour se conformer aux règles d’émission des Pfandbriefe en Allemagne. L'absence de financement bancaire local a considérablement réduit la concurrence pour ce portefeuille.

Les immeubles ont été achetés par un particulier danois en 2010 à un prix bien inférieur à ceux qui se pratiquaient à l’époque pour l'immobilier résidentiel core dans d'autres capitales d'Europe occidentale. Ils ont ensuite été vendus à Blackstone en 2017. Blackstone entendait vendre les lots à l’unité à des particuliers à mesure que les locataires déménageaient et que les appartements devenaient vacants.

Le reste du portefeuille vient d’être acheté par PineBridge Benson Elliot, un gestionnaire de fonds spécialisé dans les actifs immobiliers paneuropéens basé à Londres. Natixis et AEW, en collaboration avec d'autres investisseurs institutionnels, ont fourni le financement à PineBridge. « L’approche, qui a fait ses preuves, ne changera pas », précise M. Deschamps. L'objectif est de vendre les appartements lorsqu'ils deviennent vacants. Le taux de rotation annuel est de l'ordre de 5 %.

Et d’ajouter : « Du point de vue du prêteur, les garanties sous-jacentes bénéficient de la forte dynamique du marché : les prix de l’immobilier résidentiel de qualité à Berlin ont progressé en moyenne de plus de 10 % par an au cours des dix dernières années. La visite des résidences nous a permis de constater qu'il s’agit véritablement d’actifs de premier plan. »

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