AEW et Natixis IM participent au refinancement du siège emblématique d’ENI
AEW et Natixis Investment Managers Private Debt ont investi 28 millions d’euros dans une facilité de dette senior destinée à refinancer le siège de la compagnie pétrolière italienne ENI.
Leur participation à ce montage de prêt hypothécaire de 159,5 millions d’euros s'étend sur une durée de cinq ans.
Le prêt est garanti par l’hypothèque de deux immeubles emblématiques situés à Rome, dans le quartier d’affaires Europarco Business Park. Construits en 2018, ces bâtiments ont été estimés à 286,1 millions d’euros au moment de l’opération.
Leur conception répond à des spécifications techniques élevées et a reçu le label LEED Gold (Leadership in Energy and Environmental Design), une certification environnementale reconnue dans le monde entier.
L’immeuble est loué pour 12 ans à ENI, ce qui laisse la possibilité d'un refinancement pendant sept ans après l’expiration de la facilité de crédit de cinq ans.
Cyril Hoyaux, Managing Director d’AEW, estime que cette transaction relevait de l’évidence en cette époque de grande incertitude concernant l’occupation des espaces de bureaux en Europe. « L'opération nous offre des flux de revenus très prévisibles à l’horizon des cinq prochaines années, voire des suivantes », souligne-t-il. « Le bâtiment est loué à 100 % à un groupe de premier plan qui fait partie des sept supermajors pétrolières. Par ailleurs, l’État italien possède une participation de 30,3 % au capital d’ENI, ce qui est un gage de sécurité supplémentaire. »
« Le ratio prêt/valeur (ou LTV - Loan To Value) de 55,7 % est historiquement faible pour un immeuble loué à une entreprise de notation investment grade. Sur l’opération, nous obtenons une marge supérieure à 200 pb, ce qui est relativement élevé pour un tel niveau de qualité, et sans prise de risque superflue », commente Arnaud Heck, Responsable du financement immobilier chez Natixis Investment Managers Private Debt. « La solidité dont a fait preuve le marché de la dette immobilière lors de la crise financière de 2007-2009 préfigure la manière dont il pourrait se comporter pendant la crise actuelle », explique-t-il.
« La dette immobilière bénéficie d'importants facteurs de réduction des risques tels qu’un risque de taux plus faible, la visibilité des flux de trésorerie futurs, l’accès prioritaire aux paiements de loyers et la protection offerte par le coussin de capitaux propres », rappelle Cyril Hoyaux. « Même si les corrections de valeur prévues pourraient fortement affecter la partie financée en capitaux propres, le ratio LTV demeure nettement inférieur à 100 %. De plus, la dette senior est prioritaire par rapport aux autres parties prenantes du financement. Et l’un des avantages des actifs illiquides est que même sur les marchés touchés par la crise, les valeurs évoluent lentement. »
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