Les actifs « core », la transparence et un accès simplifié sont souvent recherchés lorsqu’on entreprend une diversification internationale.

Chez Natixis Investment Managers, nous sommes convaincus que les fonds de pension européens ont tout intérêt à renforcer leur diversification en s’exposant à l’immobilier international. L’immobilier est certes populaire auprès des investisseurs institutionnels, mais le degré de diversification à l’international est encore relativement faible. Si l’on se focalise sur la Suisse, plus de 88 % des actifs immobiliers des caisses de pensions (185 milliards de francs suisses, sur un total de 209 milliards, selon les données provisoires pour 2020 de l’Office fédéral de la statistique), sont constitués d’immobilier domestique, direct ou indirect.

Ce degré limité de diversification n’a pas été préjudiciable en raison de la très nette augmentation des valorisations immobilières suisses lors des vingt dernières années. Néanmoins, il est peu probable qu’un tel portefeuille puisse rééditer cette performance et le niveau de concentration des actifs pourrait finir par se révéler défavorable. La difficulté à trouver des biens immobiliers attractifs sur le marché suisse, les prix excessifs et la baisse des rendements qui en découle pourraient désormais entraîner un afflux de capitaux nouveaux vers les marchés offrant des rendements plus élevés et des prix plus abordables. Dans ce contexte, comment les institutions peuvent-elles obtenir une meilleure diversification géographique et accroître leurs rendements ?

Quatre façons de diversifier son exposition à l’immobilier
Les institutions de prévoyance possédant des actifs et des ressources d’investissement substantiels peuvent diversifier leur exposition en investissant directement dans des biens immobiliers situés à l’étranger. Pour la majorité d’entre elles, cependant, la diversification à l’international n’est possible que par le biais d’une variété de véhicules de placements collectifs. Il existe quatre grands types de véhicules d’investissement spécialisés :

  1. Les sociétés d’investissement immobilier cotées (Real Estate Investment Trust ou « REIT »), qui sont en tête des allocations des caisses de pensions suisses.
  2. Les fonds de Private Equity immobilier (« closed-ended funds »).
  3. Les fonds de fonds immobiliers diversifiés.
  4. Les fonds immobiliers simples (ou « open-ended funds »).
Les trois premières options ont certains avantages, mais elles présentent aussi de sérieux inconvénients qui, selon nous, expliquent le développement encore limité de cette classe d’actifs au sein des caisses de pensions suisses.

Avantages et inconvénients de chaque approche
Malgré leur liquidité, les REITs, qui sont des sociétés immobilières cotées en bourse, ont aussi l’inconvénient de la volatilité. Certains d’entre eux ont perdu 25 % à 30 % de leur valeur au premier trimestre 2020, alors même que les institutions de prévoyance comptaient justement sur l’immobilier pour stabiliser leurs actifs et, par extension, leur taux de couverture.

Quant aux fonds de Private Equity immobilier, ils ont l’avantage de donner accès à des segments immobiliers spécifiques (value-add et opportunistic, par exemple). Ces segments présentent souvent un potentiel de performance élevé et permettent de générer de la valeur via une transformation ou une conversion des bâtiments, voire le réaménagement complet de sites ou de quartiers.

Deux inconvénients néanmoins : ces fonds imposent des périodes de blocage entre 10 à 12 ans et, surtout, un effet de levier très élevé qui peut dépasser 50 %. Compte tenu de ces caractéristiques, impossible de les classer dans la catégorie « immobilier international » dans une allocation d’actifs, mais plutôt dans le Private Equity, au sein de la poche des placements alternatifs.

Selon nous, les fonds de Private Equity immobilier conviennent aux institutions d’une certaine taille, capables de déployer des capitaux de manière très ciblée dans des secteurs ou des régions spécifiques, mais moins aux institutions de taille moyenne, disposant de ressources limitées, mais souhaitant néanmoins effectuer un premier pas vers la diversification internationale de leur parc immobilier.

S’agissant des fonds de fonds diversifiés, ces derniers offrent une mise en œuvre simple et une certaine liquidité, mais leur principal inconvénient tient à l’accumulation des frais de gestion. Ces frais vont de 1,5 % à 2 %, voire plus si l’on inclut le TER des fonds sous-jacents. Le fonds peut également afficher une diversification géographique ou sectorielle parfois beaucoup plus importante que celle recherchée initialement par l’investisseur. Une caisse de pensions désireuse d’élargir ses investissements immobiliers au-delà du seul Arc lémanique souhaitera-t-elle pour autant investir dans des centres commerciaux en Floride, des bureaux à Barcelone ou des entrepôts logistiques en Corée du Sud ? Pas forcément car, pour un Conseil de fondation, sans être nécessairement hostile à ce type de diversification, il est difficile d’évaluer les risques encourus.

Les arguments d’une approche en fonds ouverts
Selon nous, dans l’environnement économique incertain actuel, les fonds ouverts dédiés à l’immobilier core ou résidentiel peuvent être un moyen efficace de répondre à la volonté des investisseurs de diversifier leurs placements immobiliers en dehors des frontières suisses. Cependant, ces fonds ne représentent actuellement qu’une partie infime de l’offre disponible pour les institutions.

Compte tenu de cette pénurie d’offre, nous avons développé avec notre affilié spécialiste de l’immobilier AEW une nouvelle approche adaptée aux investisseurs institutionnels européens, axée sur l’immobilier résidentiel européen de qualité.

Après la période initiale de deux ans, cette offre propose une liquidité trimestrielle. Outre une performance stable et régulière, mais par ailleurs attractive, elle affiche une structure de prix dégressive et en phase avec un équivalent domestique. Le taux d’endettement ne sera généralement que de 30 % à 35 % (avec un maximum de 40 %), un niveau conforme aux règles suisses sur la classification des investissements immobiliers.

La large plateforme d’AEW
L’équipe de gestion est basée à Paris, siège européen d’AEW. Avec plus de 40 ans d’expérience dans le secteur, dont 25 ans en Europe, AEW est l’une des principales sociétés d’investissement immobilier au monde. Elle gère plus de 77 milliards d’euros d’actifs immobiliers, dont environ 37 milliards d’euros d’immobilier européen et 4 milliards d’euros d’immobilier résidentiel européen.

AEW emploie près de 800 professionnels dans le monde, dont 440 sont répartis dans 10 pays européens. La taille et l’expérience du groupe lui donnent un accès privilégié aux transactions hors marché (40 % à 60 % des transactions réalisées), ce qui réduit ses coûts d’acquisition.

En outre, AEW est membre du Global Real Estate Sustainable Benchmark (GRESB) et son approche intègre des objectifs concrets de durabilité (objectif : article 8 du règlement SFDR/4 étoiles GRESB sur une échelle de 1 à 5, 5 étant le maximum).

Diversification et préparation pour l’avenir
Grâce à ses ressources, AEW peut investir dans divers secteurs et pays d’Europe via une seule et même plateforme. L’équipe investira principalement en Allemagne et en France (50 % -60 %), mais aussi dans les pays du Benelux (10 % -20 %), en Italie, au Portugal et en Espagne (0 % -15 %) et, éventuellement, dans d’autres pays de la zone euro (0 % -15 %).

Les investissements porteront principalement sur des biens immobiliers résidentiels de qualité dans des zones prisées (80 %), plus un maximum de 20 % de logements étudiants, de résidences non-médicalisées pour personnes âgées ou de co-habitation dans des zones urbaines bénéficiant d’une régénération.

Selon les prévisions, 40 % des investissements porteront sur des biens immobiliers existants et 60 % sur des projets en cours de développement. Cette combinaison d’actifs permet de construire un portefeuille immobilier aligné sur les normes environnementales actuelles et futures.

Un rendement attendu visant à répondre aux besoins des institutionnels
Une approche en fonds ouverts, diversifiée à l’international peut-elle fournir le rendement et la régularité des performances dont les institutions ont besoin ?

Nous en sommes convaincus, notamment à l’aune d’une stratégie antérieure similaire lancée par AEW, qui a levé et déployé quelques 600 millions d’euros. La taille cible est au minimum de 1 milliard d’euros et le capital sera déployé sur une période d’investissement de quatre ans.

L’équipe de gestion vise un rendement locatif de 3,5 % et un taux de rendement interne (TRI) de 6 %*. Ces niveaux de rentabilité répondent selon nous aux besoins en termes de revenus d’un grand nombre de régimes de retraite suisses et européens.

Publié en janvier 2022
* Les stratégies d’investissement mentionnées comportent un risque de perte en capital. Les rendements sont donnés à titre indicatif et ne sont pas garantis.

AEW SA

Un affilié de Natixis Investment Managers.
Société Anonyme à Conseil d’Administration.
Société de gestion d’actifs immobiliers.
Fonds de commerce n°T 8324 délivrées par la préfecture de police de Paris.
Capital: €17 025 900
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